Strana 33
články
BULLETIN ADVOKACIE 11/2021
31
WWW.CAK.CZ
31
31
WWW
W
W
.CA
.CA
.CA
K.C
C
C
Z
vůči němuž by výhrada měla působit, nemá smysl ji zřizovat
a zapisovat. Tento závěr se rovnocenně projevuje při řešení
dalšího osudu výhrady, pro kterou dosud nebylo zapsáno
věcné právo, pokud v mezidobí již zaniklo právo (práva), jež
bylo výhradou původně (resp. následně) odsunuto (k tomu
viz níže).
Počáteční zřízení
Dle druhého odstavce § 982 i. p. „Zřizuje-li vlastník věcné
právo k vlastní věci (sc. zřizuje-li vlastník na své věci ve pro-
spěch třetí osoby limitované věcné právo – viz však dále),
může před tímto právem vyhradit a do veřejného seznamu za-
psat přednostní pořadí pro jiné právo“ (sc. pro jiné limitova-
né věcné právo). Zde zejména vzniká otázka, zda výhrada
může být zřízena jednostranným jednáním vlastníka tabu-
lárního objektu, či zda je nutný souhlas toho, jehož věcné
právo má výhradě ustoupit. V polské doktríně panují proti-
chůdné názory. Část literatury dovozuje, že při počáteční
výhradě postačuje jednání vlastníka (bez shody nabyvatele
limitovaného věcného práva), zatímco při následné výhradě
se souhlas nositele ustupujícího věcného práva již vyžaduje
(je tedy potřebná smlouva).
63
Panující mínění je však tako-
vé, že v obou situacích se vyžaduje smlouva mezi vlastníkem
a osobou, v jejíž prospěch je zřizováno věcné právo (při pů-
vodním zřízení), resp. mezi vlastníkem a osobami, jejichž
existující a v knize zapsaná práva mají ustoupit výhradě
(při následném zřízení).
64
Alternativně se – v případě počá-
teční (avšak někdy i následné) výhrady – nabízí konstrukce
jednostranného jednání vlastníka, které vyžaduje souhlas do-
tčené osoby.
65
Dle názorů domácí literatury „(…) nelze dovozovat, že v pří-
padě, kdy je výhrada zřizována současně s věcným právem, vůči
kterému má působit, ji lze zřídit bez účasti a vědomí oprávněné-
ho z tohoto práva. Právní jednání, kterým je zřizována výhrada
přednostního pořadí, nepochybně nemá a nemůže mít povahu
jednostranného jednání vlastníka věci (…). Výhrada přednost-
ního pořadí musí být z povahy věci dvoustranným ujednáním
mezi vlastníkem věci a oprávněným z věcného práva, vůči které-
mu má výhrada působit.”
66
Debata o tomto aspektu je zbytečná tam, kde vlastník vy-
hrazuje pořadí současně se zřizováním limitovaného věcného
práva ve svůj prospěch;
67
v takových případech jde o jedno-
stranné právní jednání. Příklad: Vlastník na svém pozemku
zřizuje vlastnickou služebnost dle § 1257 odst. 2 (jednostran-
ným právním jednáním), přičemž zároveň s touto služebností
zřizuje a do knihy nechává zapsat výhradu pro zástavní právo.
Požadavek smlouvy pro počáteční výhradu je logický.
68
Za prvé, rozdílné posuzování povahy právního jednání nut-
ného pro zřízení počáteční výhrady na jedné straně a ná-
sledné výhrady na straně druhé, kdy zákonná pravidla o po-
řadí jsou v obou případech modifi kována typově shodným
způsobem, nelze nijak metodologicky (resp. hodnotově)
odůvodnit. Za druhé, v obou situacích dochází ke stejné-
mu dotčení osob, jejichž práva mají být výhradou dotčena
(odsunuta). Za třetí, jednostranně založenou výhradou by
zákonodárce umožnil zasahovat do věcněprávní pozice tře-
tí osoby proti její vůli (bez jejího souhlasu); to by ve svém
důsledku mohlo znamenat nemožnost výkonu práva v hor-
ším pořadí (úplná kolize práv). Proto je odůvodněn závěr
o nutnosti smluvního ujednání.
69
Shoda je na tom, že stranou smlouvy není ten, v jehož pro-
spěch je výhrada zřizována
70
(tj. ten, jehož existující, avšak
dosud nezapsané limitované věcné právo, resp. v budoucnu
vzniklé limitované věcné právo, má být do knihy zapsáno
v pořadí výhrady); koneckonců takový subjekt nemusí být
v okamžiku zřízení výhrady ještě znám,
71
resp. nemusí ani
existovat. I když však již takový subjekt existuje a vlastník
tabulárního objektu vůči němu např. dříve převzal obligační
povinnost vyhradit jeho budoucímu právu pořadí, není stra-
nou smlouvy o zřízení výhrady.
I když již v době zřizování výhrady existuje subjekt, pro je-
hož právo je výhrada zřizována, nelze smlouvu pojímat jako
smlouvu ve prospěch třetího (§ 1767 a násl.); jak již uvedeno,
z pouhé výhrady pořadí třetí osobě nevznikají žádná práva
na plnění, resp. jiná práva.
Ujednání počáteční výhrady bude pravidelně obsaženo
přímo ve smlouvě, jíž se zřizuje (ustupující) ohraničené věcné
právo třetí osobě;
72
nelze však vyloučit ani konstrukci samo-
statné smlouvy o výhradě, nezávislé na smlouvě zřizující
limitované věcné právo. Tento postup však nebude příliš
racionální, neboť obě smlouvy uzavírají stejné strany.
Ujednání o výhradě je dle panující polské nauky dispo-
zičním právním jednáním. Gniewek však správně upozor-
ňuje, že ani v tomto případě není možné zcela opomíjet
obecnou konstrukci obligačně-dispoziční smlouvy (umowa
zobowiązująco-rozporządzająca) a že zřízení výhrady bude
63 Zastánci těchto názorů jsou uvedeni in B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.),
op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 2.
64 Shodné je stanovisko německé nauky. Ta vyžaduje smlouvu (Einigung)
jak pro počáteční (dle § 873 BGB), tak i následné (dle § 877 BGB) zřízení
výhrady. Viz např. M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář
k § 881, m. č. 8.
65 T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 21. Pro tuto koncepci
se poněkud formalisticky konstatuje, že konstrukce jednostranného jednání
vlastníka s následným souhlasem třetí osoby lépe vyhovuje dikci čl. 13, v níž
je „akcentován podíl vlastníka na zřízení výhrady“. Podobně B. Swaczyna
in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 3. Je však třeba
říci, že koncepce jednostranného právního jednání s následným souhlasem třetí osoby není
totéž, co smlouva.
Pro první modalitu se např. neuplatní úprava kontraktačního
procesu, předsmluvní odpovědnost, akceptační lhůty apod.
66 L. Vrzalová in J. Spáčil a kol., op. cit. sub 24, komentář k § 982, m. č. 31.
67 Shodně M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12, komentář k § 881, m. č. 1.
Opačně však K. Zaradkiewicz in K. Pietrzykowski (red.), op. cit. sub 31,
komentář k čl. 250, m. č. 8.
68 Shodně německá dogmatika. Srov. M. Kohler in R. Gaier (red.), op. cit. sub 12,
komentář k § 881, m. č. 1.
69 B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13, m. č. 2.
70 T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 21. Podrobněji též
B. Swaczyna in J. Pisuliński (red.), op. cit. sub 34, komentář k čl. 13,
m. č. 2 a násl., dále pak m. č. 6. Odlišně – a s nepříliš jasnými závěry –
však S. Rudnicki: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Przepisy
o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych, Komentarz, 6. vydání,
LexisNexis, Warszawa 2010, komentář k čl. 13, str. 106: „Výhrada pořadí
(…) vyžaduje souhlas osoby, jíž toto právo náleží.“ Není zcela jasné, zda
se má touto osobou na mysli vlastník (což je logické a nemusí být zvláště
zdůrazňováno), nebo ta osoba, v jejíž prospěch byla výhrada zřízena (což
se jeví v kontextu věty jako pravděpodobnější; tento závěr je však nesprávný).
71 Vlastník pozemku žádá o poskytnutí hypotečního úvěru. Jedná současně
s několika bankami, z nichž každá podmiňuje uzavření úvěrové smlouvy
zápisem výhrady pořadí do katastru pro později zřízené zástavní právo.
Vlastník v době zápisu výhrady neví, se kterou bankou nakonec úvěrovou
smlouvu uzavře a v jejíž prospěch tedy bude zřízeno zástavní právo.
72 Zřízení výhrady představuje fakultativní prvek právního jednání, jímž se zřizuje
limitované věcné právo. T. Czech, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 20.