Strana 34
32
WWW.CAK.CZ
32
32
WWW
WW
W
CA.CA
.CA
K.C
K
K
Z
BULLETIN ADVOKACIE 11/2021
články
sice smlouvou dispoziční, jež ovšem zpravidla navazuje
na smlouvu obligační, resp. tuto smlouvu plní (smlouva so-
luční).
73
Tento závěr je správný, ovšem pouze potud, pokud
zřízení výhrady skutečně sleduje splnění předchozí obliga-
ce. Není-li zde smlouva obligační, je zřízení výhrady čistou
smlouvou dispoziční.
Následné zřízení
V případech následné výhrady je situace jednodušší, ne-
boť zákon výslovně vyžaduje souhlas osob, jejichž věcně-
právní pozice se může výhrada (resp. pozdější limitované
věcné právo zapsané v pořadí výhrady) dotknout: „má-li být
výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zřízení věcného
práva, vyžaduje se souhlas osoby, jejíž právo má být dotčeno“.
Přitom se logicky bude vyžadovat souhlas nejen toho, jehož
limitované věcné právo má být bezprostředně předstoupeno
výhradou, nýbrž i všech dalších nositelů limitovaných věc-
ných práv v pozdějším pořadí (jejichž práva již jsou zapsána
v seznamu, resp. jejichž práva mají být zapsána na základě
již podaných návrhů).
74
Vázne-li již na věci více zapsaných
práv, může být pozdější výhrada zapsána ať již v prvním po-
řadí (se souhlasem všech oprávněných z existujících limito-
vaných věcných práv – zde je lhostejné, zda bude s každým
oprávněným uzavřena samostatná smlouva, či zda bude
uzavřena jedna smlouva se všemi), nebo v kterémkoli jiném
pořadí (se souhlasem všech těch oprávněných, jejichž prá-
va mají výhradě ustoupit). Dotčeným však v tomto ohledu
není pouze ten, jehož právo má ustoupit zapisované výhradě
(tedy ten, jehož právo je zapsáno ve stejném stupni, v jakém
má být zapsána výhrada), nýbrž i ten, kdo má své knihov-
ní právo zapsáno na tom právu, které má výhradě ustoupit
(právo ve druhém stupni); k tomu viz dále.
Ne zcela výstižné je použití pojmu „zřízení věcného práva“
v první větě druhého odstavce, v části věty za středníkem:
„má-li být výhrada do veřejného seznamu zapsána až po zří-
zení věcného práva (…)“. Rozhodujícím časovým momentem
zde totiž není okamžik zřízení věcného práva určité osobě,
nýbrž až okamžik doručení návrhu na zápis takového práva
do knihy (k tomuto momentu se upíná pozdější vznik věcné-
ho práva, jež má být výhradou dotčeno). Teprve od tohoto
okamžiku je smysluplné vyžadovat souhlas třetí osoby (té,
v jejíž prospěch byl podán návrh na zápis věcného práva
do knihy).
Požadavek souhlasu té osoby, jejíž právo má být „dotče-
no“, může založit určitou interpretační obtíž.
75
V zásadě jsou
možné dvě výkladové varianty. Dle první z nich je dotčeným
pouze ten subjekt, jehož pozice se předstoupením jiného
práva fakticky zhorší. Jde tedy o případ, kdy zápis výhrady
(resp. pozdější zápis práva v pořadí výhrady) může založit
kolizi (částečnou či úplnou) obou práv. Pokud by naopak
výhrada pořadí (resp. pozdější zápis práva) neznamenala
faktické zhoršení pozice dosavadního oprávněného, jeho
souhlas by se nevyžadoval. Příklad: Na pozemku (jehož hod-
nota je 1 mil. Kč) vázne zástavní právo zajišťující pohledávku
ve výši 800 tis. Kč. Následně se zapisuje před tímto zástavním
právem výhrada pořadí pro zástavní právo pro pohledávku
ve výši 500 tis. Kč. Podle první interpretační varianty by se zde
souhlas vyžadoval, neboť hodnota zástav y nedovoluje uspokojit
oba věřitele v plné výši. Pokud by však výhrada pořadí byla
zapsána pro zástavní právo ve výši 30 tis. Kč, hodnota obou
zástavních práv (resp. jimi zajištěných pohledávek) by ve svém
souhrnu nepřevyšovala hodnotu zástavy. Podle první interpre-
tační varianty by se zde souhlas nevyžadoval, neboť nedošlo
(a ani nemůže dojít) k dotčení oprávněného.
Dle druhé varianty je dotčení třeba chápat šířeji, a sice
nikoli jako faktické zhoršení pozice, nýbrž i jen jako dot-
čení způsobené (formálním) zhoršením pořadí (odsunutí
práva do pozdějšího pořadí). Souhlas by tak byl vyžado-
ván ve všech případech, v nichž by zapsané právo mělo
být výhradou odsunuto, bez ohledu na to, zda ustoupením
takov ého práva došlo k dotčení jeho nositele. Přikláním se
ke druhé interpretační variantě. Jednak vyhovuje obecným
konstrukcím knihovního pořadí limitovaných věcných práv
(je v souladu s teleologií pravidel o pořadí), jednak odpoví-
dá požadavkům funkcionálního výkladu. Tento závěr je též
v souladu s přístupem polské úpravy, byť formulace čl. 13
odst. 2 UKW je odlišná od českého řešení. Zákon totiž po-
žaduje souhlas osoby, jejíž právo má být odsunuto (přičemž
podmínka možného „dotčení“ odsunutého práva zde není
výslovně formulována). Dle čl. 13 odst. 2 „Výhradu je možné
zřídit i po vzniku práva, se souhlasem osoby, jíž takové právo
náleží.“
76
Je tedy patrné, že souhlas osoby, jejíž limitované
věcné právo má ustoupit, se vyžaduje vždy.
V případech následného zřízení výhrady může vyvstat
sporná otázka, zda zápisu výhrady do knihy nebrání fakt,
že k tabulárnímu objektu je zapsán dřívější (věcněprávní)
zákaz zatížení. Příklad: Na pozemku je zapsáno v prvním
pořadí zástavní právo (ve prospěch osoby A) a poté věcně-
právní zákaz zatížení (ve prospěch osoby B). Posléze vlastník
pozemku se souhlasem zástavního věřitele A navrhuje zápis
výhrady pro jiné zástavní právo, a to v pořadí před zapsaným
zástavním právem osoby A. Brání zapsaný zákaz zatížení
i prostému poznamenání výhrady pořadí (aniž by bylo zřizo-
váno i samotné věcné právo)?
Za účinnosti OKZ platilo, že aby bylo možné připustit
zápis výhrady, musí být zamýšlený (budoucí) zápis věcné-
ho práva přípustný již vzhledem k přítomnému knihovnímu
stavu, ne tedy vzhledem ke stavu, který tu pravděpodob-
ně bude, až o zamýšlený zápis bude žádáno;
77
tento závěr
se však opíral o výslovnou úpravu § 53 OKZ. V o. z. (v ka-
tastrálním zákoně) však podobné ustanovení absentuje.
73 E. Gniewek, op. cit. sub 8, komentář k čl. 13, m. č. 10.
74 Důvodová zpráva ke komentovanému ustanovení není formulována zcela
správně, když říká, že „Je-li před zápisem výhrady lepšího pořadí věc již
zatížena právem jiné osoby zapsané do veřejného seznamu, vyžaduje se
k zápisu výhrady její souhlas, protože se tím zasahuje do jejího práva.“ Tento
závěr ovšem platí pouze tehdy, má-li být výhrada zapsána v pořadí před již
evidovaným věcným právem; má-li být však zapsána jen proto, aby zajistila pořadí
před právě vznikajícím právem (ovšem v pořadí za již evidovaným věcným
právem), souhlas prioritního oprávněného se samozřejmě nevyžaduje (jeho
pozice se zápis výhrady nemůže dotknout).
75 Je vhodné upozornit, že zatímco při zápisu výhrady je třeba souhlasu osoby,
jejíž právo má být dotčeno, při zápisu samotného práva (v pořadí zapsané
výhrady) mluví zákon o (absenci) souhlasu osob, jejichž práva jsou zapsanou
výhradou omezena.
76 „Zastrzeżenia można dokonać także po ustanowieniu prawa, za zgodą osoby,
której to prawo przysługuje.“
77 Viz též E. Svoboda, op. cit. sub 26, str. 71.